本文摘要：【概要】 房地产宏观调控牵涉到许多部门，其中最主要的是中央政府、地方政府、银行以及房地产开发商。

【概要】 房地产宏观调控牵涉到许多部门，其中最主要的是中央政府、地方政府、银行以及房地产开发商。他们之间即公私部门之间的利益共谋与冲突造成了房地产宏观调控无法超过预期效果。分析这四个部门在房地产市场中的利益共谋与冲突，对我国制定房地产宏观调控政策，毫无疑问具备参照意义和实践中意义。　　【关键词】 房地产 宏观调控 利益共谋 利益冲突 　　 　　预示着房地产市场的发展，我国从2003年开始对房地产展开宏观调控。

2003年4月，中国人民银行印发《关于更进一步强化房地产信贷业务管理的通报》，此份文件是中央政府第一次采行诱导房地产短路的措施，指出中央政府对房地产的态度由反对改以警觉。2004年3月国土资源部、监察部牵头发文，严令各地需在当年8月31前将协议转让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权交还土地，划入国家土地储备。

2005年3月央行要求从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，调控力度更进一步增大。2005年3月财政部副部长肖捷回应今后一段时期将重点前进房地产税改革。2005年3月国务院实施八点意见平稳房价。2005年5月，国务院办公厅发送建设部等七部委《关于作好平稳住房价格工作的意见》。

2005年6月北京市建委公布《强化住房交易管理有关问题的通报》，明确提出了六大平稳房价的措施。2006年4月28日，央行全面下调各档次贷款利率0.27个百分点。2006年5月17日国六条实施，新一轮徵大幕打开。

　　短短几年间，中央实施了多项政策企图对短路的房地产展开调控，其决意和力度不堪称之并不大，但从总体效果上来说是告终的，房地产业仍呈现出快速增长短路，房价居高不下的情况，其原因有一点深思。　　房地产调控失灵的原因在于房地产市场中不存在的部门利益。只有在深入分析房地产宏观调控中牵涉到的主要的部门利益，才可以在此基础上制订有效地的政策，并使该政策成功继续执行。

　　 　　一、房地产宏观调控中公私部门的利益共谋 　　 　　从中央已制定的政策来看，其对房地产市场的调控主要使用的方式有三，即缩紧“银根”、“地根”以及税收。缩紧“银根”就是对银行派发房地产贷款展开掌控，并且提升开发商转入房地产市场的门槛，但就目前的实际情况来看，银行并没贯彻继续执行涉及政策。缩紧“地根”主要是通过提升地价，容许建设用地的规模来构建，但是地价的提升只是减少了开发商的开发成本，其必然结果是造成房价下降。　　税收是宏观调控的最重要杠杆之一，大自然也是房地产宏观调控的主要措施之一。

目前不存在的牵涉到房地产的税种很多，税率也有下调的趋势，但于是以所谓“羊毛出在羊身上”，税收的确实开销者是消费者而非开发商，开发商依然能在房地产开发中获得巨额的收益，政府也可以减少财政收入。由此可见，现有的房地产政策并无法对房地产市场展开有效地的调节，这使人们无法不对政府的中立性以及公益性产生猜测。

　　房地产开发能带给巨额的利益，大自然之后沦为人们眼中的“香饽饽”，人人都想要嘴巴上一口，早已尝过甜头的就更加想退出了。地方政府通过房地产开发，使地方GDP很快发展，各地领导堪称名利双收，而且地方政府做到的是无本做生意，又不必承担风险，这对于他们来说是利大于弊的，何乐不为呢？开发商从房地产开发中获得的暴利早就是公开发表的秘密了，最近三年发布的中国富豪百强，专门从事房地产开发的更加多，2002年是25家，2003年减少到37家，2004年更加多达45家。

广州一家房地产集团新任总裁在拒绝接受媒体记者专访时坦白：“一个商人做到过房地产之后，专门从事其它行业之后实在没味道”。　　银行在房地产业中一手纳两家的角色，使其必定期望房地产更加红火。房地产业对经济的夹住起到是毋庸批评的，坚决以经济发展为中心的中央政府大自然也不期望房地产市场经常出现下滑的现象，所以对房地产宏观调控政策的制定总是犹豫不决一再。

　　正是因为这些，中央政府、地方政府、银行与开发商这些公私部门之间之后构成了利益联盟，中央政府在制定房地产宏观调控政策时投鼠忌器，无法对其展开大刀阔斧的改革；地方政府对中央的房产政策也敷衍了事，对开发商和银行的不道德睁一只眼闭一只眼；银行虽然具有较为严苛的借贷制度和涉及规定，但这些规定往往不是刚性条款，而是具备一定的灵活性，有关负责人可以对这些制度和规定展开弱化说明，从而限制对资金流向房地产市场的容许；地方政府和银行从各自的利益抵达，对开发商采行“绥靖政策”，清着亮着包庇房地产开发商，并尽量地符合开发商对土地和资金的市场需求，房地产商大自然如鱼得水。　　中央对房地产的宏观调控无法获得预期的效果，房价更加低，更加多的百姓买了房，他们与政府及开发商之间的矛盾加剧，沦为社会的不平稳因素。而政府也因与民争利，失去了原先的公益性，使百姓对政府的信任度减少，沦为国家安全隐患。

　　 　　二、房地产宏观调控中公私部门的利益冲突 　　 　　1、中央政府与地方政府之间的冲突 　　中央政府与地方政府在房地产宏观调控中的利益冲突反映的是整体利益与局部利益，长远利益与眼前利益的冲突，其根源是收益分配上的冲突。　　1994年分税制实行开始，原本归属于地方的许多税种划入中央或者变成中央与地方共享税，这必要造成地方财政收入的增加，造成主要依赖地方财政承托的地方政府无法自律地充分发挥职能。

　　因此地方政府出于对本地利益的维护，以及一些地方领导人对名利的执着，无法大力继续执行中央的房地产宏观调控政策，造成了房地产宏观调控过热，这与中央力图使房地产市场平稳发展、优化房地产市场结构、增进社会整体人与自然的目的不合。中央与地方各有各的阴险，房地产宏观调控的效果大打折扣，乃至背道而驰也就见怪不怪。

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